Regularización de viviendas en la Comunidad Valenciana

¿Tienes una vivienda sin regularizar en la comunidad valenciana?

En este post te contamos cómo realizar la regularización de viviendas en la Comunidad Valenciana con un nuevo instrumento oficial: El Procedimiento de minimización de impactos territoriales, para declaración de situación individualizada (DSI).

La Ley 1/2019 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje ofrece tanto a ayuntamiento como a particulares un instrumento para la regularización de los inmuebles construidos irregularmente en suelo no urbanizable, a cambio de que se realicen una serie de mejoras en la gestión de estas viviendas, en un procedimiento denominado de “minimización de impacto territorial”.

Esta regularización de la vivienda presenta indudables ventajas para los propietarios, entre las que podemos destacar:

• Se pueden ejercer sobre el inmueble todos los derechos reales que antes no se podían, como compra/venta, petición de hipoteca, herencia…
• Revalorización de la propiedad.

¿Qué es la minimización de impactos ambientales y territoriales?

Como se indica anteriormente la minimización es un procedimiento administrativo que queda recogido en la ley 1/2019, y cuya principal función es evitar o reducir los impactos que las viviendas irregulares producen sobre el territorio y el medio ambiente.

No implica reclasificación del suelo ni transformación jurídica alguna por razón del planeamiento.

Entre las medidas que se debe incluir en el proyecto para la minimización estarían la inclusión de sistemas para depuración de aguas y recogida de residuos, así como medidas para mejorar la red viaria, o la seguridad respecto a los riesgos de inundación o incendio forestal.

En función de la densidad de viviendas existentes en el ámbito, el tipo de tramitación será diferente

Si la densidad de vivienda es menor de 3 viviendas por hectárea, la tramitación seria por el procedimiento de declaración de situación individualizada (DSI) de minimización del impacto territorial.

Si la densidad es mayor o igual a 3 viviendas por hectárea, la tramitación es por un procedimiento colectivo, mediante un Plan Especial de Minimización de Impacto Territorial (PETIM). El caso del PETIM es un procedimiento más complejo, en el que ya intervienen el DG de Urbanismo como órgano sustantivo, además del órgano ambiental.

En el caso de densidades mayores o iguales a 3 viviendas por hectárea, y si la vivienda forma parte de una agrupación menor a 10 viviendas, se podrá optar por una u otra tramitación (DSI o PETIM).

¿Cómo es la tramitación del Procedimiento de declaración de situación individualizada (DSI)?

En primer lugar, el propietario del inmueble solicita al Ayuntamiento la declaración de situación individualizada de minimización del impacto territorial (DSI).

El Ayuntamiento, como órgano sustantivo, comprueba el cumplimiento de los criterios necesarios para para iniciar el trámite del procedimiento, comentados anteriormente. Si se cumplen con los criterios, se notifica al propietario, y se establece que deberá presentar los siguientes documentos técnicos

• Estudio de Integración Paisajística.
• Análisis de afecciones ambientales-territoriales y medidas correctoras.
• Proyecto básico.

El Pleno Municipal por su parte, debe dictar una resolución otorgando la Declaración de Situación Individualizada, y se deberá realizar por parte del promotor la Solicitud de Licencia para realizar el proyecto de minimización.

Del desarrollo de los documentos de paisaje y de análisis ambiental, se establecerán los principales impactos territoriales producidos por la construcción. Y mediante el proyecto básico se deberán establecer las bases para poder minimizar estos impactos.

¿Cuáles son las principales actuaciones y obras de dotación de servicios a realizar en la vivienda para completar el proceso de minimización de impactos?

Las obras de dotación de servicios se entenderán como obras de minimización y serán las actuaciones necesarias para reducir los impactos que produce la vivienda en suelo no urbanizable.

Entre estas medidas podemos incluir las siguientes:

• Mejora de acceso y caminos.
• Acondicionamiento de saneamiento y abastecimiento de agua potable.
• Sistema de recogida de residuos.
• Suministro eléctrico y alumbrado.
• Medidas de mitigación frente a riesgos de inundación.
• Medidas de prevención de incendios forestales.

¿Cuándo termina el proceso?

Pese a que la DSI se adopta por acuerdo de Pleno del ayuntamiento (O Junta de Gobierno Local), es un acto de trámite, no un acto finalizador del procedimiento. Se trata simplemente de una “admisión a trámite cualificada” del procedimiento de minimización individualizada.

El propietario deberá solicitar la licencia de minimización y realizar las actuaciones y obras de dotaciones previstas en el proyecto de ejecución.

Las condiciones edificatorias de la licencia serán las que el ayuntamiento decida, pudiendo ser diferentes en cada caso. Estamos en un procedimiento que supone un análisis pormenorizado de la situación existente en cada vivienda.

En IDEAS MEDIOAMBIENTALES tenemos una amplia plantilla, con experiencia en la realización de este tipo de documentos y procedimientos. No dudes en contactarnos si estáis interesados en ampliar información.

¿Cómo es el procedimiento para regular las viviendas irregulares?

Según se define en la legislación de referencia, para poder acceder al procedimiento de regulación, se deben cumplir tres criterios previos, como son:

• Criterio 1: Las edificaciones se encuentren en SNU, común o protegido.
• Criterio 2: Las fincas conservan una parcelación de características rurales.
• Criterio 3: Las edificaciones se encuentren completamente acabadas antes del 20 de agosto de 2014.

Si la parcela o agrupación de viviendas que se pretende regularizar cumple con los tres criterios anteriores, se podrá acceder a la tramitación del procedimiento de minimización del impacto territorial.

Alejandro Redondo, Evaluación ambiental